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Deutsche Wohnungseigentümer können künftig die Verlegung von Glasfaser im Haus ebenso verlangen wie den Einbau einer privaten Lademöglichkeit für ein Elektroauto oder E-Bike. Für Mieter besteht das Recht auf die Ladestation. Eigentümerversammlungen lassen sich digital abhalten.
Nicht nur in Zeiten der Corona-Krise und damit verbundenem Home Office wird deutlich, dass in Deutschland die Versorgung von Privathaushalten mit schnellem Internet eine wichtige Maßnahme wäre. Die Bundesregierung will die private Nutzung von Glasfaseranschlüssen erleichtern und hat Ende März in Berlin einen entsprechenden Gesetzentwurf zur Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) beschlossen.
“Das Wohnungseigentumsgesetz stammt aus dem Jahr 1951. Mit dem heute vom Kabinett beschlossenen Gesetzentwurf soll es an die Bedürfnisse des 21. Jahrhunderts angepasst werden”, sagte Bundesjustizministerin Christine Lambrecht (SPD). So enthält der Entwurf “Vorschläge für eine bessere Nutzung der Digitalisierung, für die effektivere Gestaltung von Entscheidungsprozessen und für mehr Transparenz in den Wohnungseigentümergemeinschaften”. Auch ein Recht auf Anbringung eines Einbruchschutzes auf Verlangen eines Vermieters regelt das Gesetz.
Allerdings geht die Regierung bislang davon aus, dass das neue WEG frühestens im Herbst 2020 in Kraft tritt. Im Bundestag ist aber von den Koalitionsfraktionen wenig Widerstand gegen den Entwurf zu erwarten.
Beschlüsse per Whatsapp
Wohnungsbesitzer sollen es künftig leichter haben, an Eigentümerversammlungen teilzunehmen: Der Entwurf sieht eine Möglichkeit zur digitalen Teilnahme und auch Beschlussfassung vor. Insbesondere befasst sich das Papier mit der Situation in Mehrfamilienhäusern mit mehreren Eigentümern. Dort bedürfen bauliche Maßnahmen eines einstimmigen Beschlusses der Eigentümerversammlung. Das führt laut den Experten aus der Energiewirtschaft regelmäßig zu Problemen. “Diese Einstimmigkeit ist gerade bei größeren Eigentümergemeinschaften eine kaum überwindbare Hürde”, teilt etwa der Bundesverband Neue Energiewirtschaft mit [1]. Eine Beschlussfassung über bauliche Veränderungen soll laut dem Gesetzentwurf künftig mit einfacher Mehrheit möglich sein, also auch ohne die Zustimmung sämtlicher von einer Maßnahme beeinträchtigten Eigentümer.
Das bedeutet unter anderem, dass eine Eigentümerversammlung künftig auch komplett digital abgehalten werden könnte. “Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass Wohnungseigentümer an der Versammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können”, heißt es im Gesetzentwurf. Darüber hinaus muss eine Zustimmung künftig nicht mehr schriftlich auf Papier erfolgen, sondern kann “in Textform” elektronisch per E-Mail oder Messenger abgegeben werden. “Die gesetzlichen Vorgaben stehen damit insbesondere der Fassung von einstimmigen Beschlüssen über entsprechende Plattformen oder Apps nicht mehr im Wege”, heißt es zur Begründung.
Auf Grundlage dieser Änderungen sei es beispielsweise möglich, während der aktuellen Coronavirus-Pandemie Versammlungen von Eigentümergemeinschaften rein digital abzuhalten.
Neuer Anspruch
Dem Entwurf [2] zufolge kann künftig jeder Wohnungseigentümer “angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die (…) dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität (…) dienen”. Über die Umsetzung des Einbaus ist “im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu beschließen”. Im entsprechenden Referentenentwurf vom Januar 2020 war dieser Anspruch noch nicht enthalten.
Anders als beim ebenfalls beschlossenen Anspruch auf eine Lademöglichkeit für Elektrofahrzeuge gibt es für Mieter im Gegensatz zu Eigentümern keine solche Regelung. Zudem bedeutet dieser Anspruch nicht, dass Telekommunikationsbetreiber die betreffende Immobilie an das Glasfasernetz anschließen müssen. Die Kosten für die Leitungsverlegung hat der Eigentümer selbst zu tragen.
Nur hohe Kapazität
Laut Gesetzesbegründung dienen bauliche Veränderungen dem Anschluss an ein Netz mit hoher Kapazität, “wenn sie dem Wohnungseigentümer in seinem Sondereigentum die Nutzung eines Telekommunikationsnetzes eröffnen, das entweder komplett aus Glasfaserkomponenten zumindest bis zum Verteilerpunkt am Ort der Nutzung besteht oder das zu üblichen Spitzenlastzeiten eine ähnliche Netzleistung in Bezug auf die verfügbare Downlink- und Uplink-Bandbreite, Ausfallsicherheit, fehlerbezogene Parameter, Latenz und Latenzschwankung bieten kann”. Zu den baulichen Veränderungen gehören demnach “insbesondere das Verlegen von Glasfaserkomponenten bis in das Sondereigentum des Wohnungseigentümers, aber freilich auch alle Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum, die dafür notwendig sind”.
Das bedeutet, dass wegen der langsameren Upload-Geschwindigkeit ein Kabelanschluss noch nicht als “Anschluss mit sehr hoher Kapazität” gelten dürfte. Full Duplex als Ergänzung zu Docsis 3.1 – auch als Docsis 4.0 bezeichnet – kommt erst in einigen Jahren. Die Full-Duplex-Docsis-Technik ermöglicht symmetrische Multigigabit-Dienste, indem sie gleichzeitige Übertragungen im selben Spektrum ermöglicht. Das erhöht die Upstream-Kapazität, ohne die Downstream-Kapazität zu beeinträchtigen.
Stromversorgung
Der beschlossene Gesetzentwurf beinhaltet auch den Anspruch auf private Lademöglichkeiten in Tiefgaragen oder auf Parkplätzen (Abbildung 1). Demnach kann künftig jeder Wohnungseigentümer “angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die (…) dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge (…) dienen”, heißt es in dem Gesetzentwurf [1]. Die Umsetzung des Einbaus sei “im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu beschließen”. Auch Mieter können künftig vom Vermieter bauliche Veränderungen der Mietsache verlangen, die dem Laden von Elektroautos dienen.
Abbildung 1: Ladestationen für Mehrfamilenhäuser lassen sich künftig leichter realisieren. Quelle: acor, 123RF
Überfällige Anpassung
Verglichen mit dem Referentenentwurf von Mitte Januar 2020 haben sich keine wesentlichen Änderungen mit Blick auf die Lademöglichkeiten ergeben. Die entsprechenden gesetzlichen Änderungen für einen Anspruch auf eine Lademöglichkeit sind nach Ansicht von Experten und der Energiewirtschaft ohnehin schon lange überfällig: Bislang gibt es kaum Lademöglichkeiten für Elektroautos in Mehrfamilienhäusern. (jlu)
